許建強九二年初帶着陸峰等人來到東洲,聯合樂宥等地方派,啟動新華通大廈的開發建設,期間總計籌措資金近五千萬投入進去。
目前新華通大廈物業銷售還不到一半,但地段好,建設檔次高,招商工作也做得很出色,目前招租入駐率接近七成,每年租金收入能覆蓋財務、運營等各方面的成本。
因此,泛華目前還持在手裏的這些物業,可以算得上優良資產了,估值也高達三千多萬。
在給樂宥拿走五百萬的分成之後,許建強估算這個項目最後能給他個人帶來上千萬的收益。
在這個年代,這絕對談不上有什麼不滿意的。
只是新華通大廈剩餘的物業,從去年底銷售變現的速度就驟然放緩。
現在銀行又嚴格限制地產行業貸新還舊。
許建強背景再強,也沒有辦法突破國家劃定的紅線。
他也要為明年年中到期的兩千五六百萬銀行貸款發愁。
許建強年初時看到風向變化,就考慮過股權融資,也早就開始進行相關的接洽。
然而,民間稍稍有一些規模的活躍資本,現在都視地產行業為畏途,即便還有一些資本敢涉足進來,條件都相當苛刻。
許建強也沒有覺得他之前通過孫仰軍他們接觸的幾家投資人,對泛華建設僅給出一千萬的估值是趁火打劫,畢竟當前國內驟遇寒冬的樓市就是這個行情。
許建強七八月份時,一直都在猶豫要不要答應這些投資人的條件,卻是蕭良的建議,叫他暫時放下股權融資這件事。
現在看來,他的決定再正確不過。
泛華建設倘若能在春節之前成功將二期市場完成改造、招商,意味着他們僅用四個月,就初步完成整個項目的開發、運營。
單純從現金流來看,鍾秀路市場年前最多只能給泛華建設帶來四五百萬的增量,但是整個項目對泛華建設的意義是完全不一樣的。
鍾秀路市場,完成改造及招商,總的預算要遠遠低於新華通大廈的投資。
即便後續還要源源不斷的投入升級改造及運營資金,但照當前的火爆程度看,出租率將以最快的速度實現預定目標,許建強持有鍾秀路市場二十年的經營權,每年少說能給泛華建設帶來至少四五百萬的淨收益。
這還是攤鋪租金保持不變,不計入廣告等附加收入的前提下。
這一塊的資產真就是熠熠生輝起來了。
他們在新華通大廈所持的物業看似價值三千多萬,但這部分物業還承擔了逾二千五百萬的抵押貸款,就淨資產而言,與綜批市場相當,但扣除財務(利息)、運營等成本後,每年可能僅能帶來一兩百萬的淨收益。
兩者相比,差距之大是一目了然。
這時候再搞股權融資,許建強給泛華建設都敢開出三千萬以上的估值;這還是友情價。
這其中巨大的變化,可以說就是蕭良的建議直接帶來的。
而蕭良的建議,絕非簡單的提一嘴。
除了前期建議泛華轉型利用舊廠區改造綜批市場,直接提供兩三處性價比最高的選擇外,在之後的改造方案、招租營銷乃至綜批市場接下來重點挖掘、發展的方向,都給出中肯而詳細的建議。
一向穩重的許建強,看到蕭良夜裏過來參加招待晚宴,也是忍不住找藉口將應邀列席的區市領導丟到一邊,趕到大廳里先給蕭良一個熱情的擁抱。
許建強又招手喊孫仰軍、樂宥以及他們那桌几個從省城應邀趕來的朋友過來,介紹蕭良,也有意炫耀了鍾秀路市場試營業三天來的招商成績:
「……有時候一個精彩絕倫的商業點子,真的能改變一切啊。以前我在秣陵不算目空一切吧,多多少少也有些瞧不起地方,但這幾年我與樂總、小蕭總交流合作,才發現地方上才是真正的藏龍臥虎啊。」
「許總就