測試廣告1恆大地產。燃字閣 http://m.ranzige.com
林榮亨正在翻閱公司的物業資料,心情非常的不錯!
恆大地產又在中環購置了一幢商業大廈——萬興大廈,收租面積為8.5萬平方尺,年租金為190萬港幣(1970年計),這筆物業一共花了恆大地產2200萬港幣。
此時,恆大地產計有:
收租物業:勵精大廈(皇后大道)、環球大廈(德輔道)、中聯成大廈(皇后大道)、萬興大廈(中環雲賢街)、中匯大廈(九龍觀塘),共計五幢大廈,當前資產價值1億港幣(成本為8000萬港幣);五幢收租物業面積為39.5萬平方尺,今年(1970年)的年租金是790萬港幣,明年的年租金可達1100萬港幣左右。
在建的商業項目——星河中心,總投資為8000萬港幣,當前投資的資金為3000萬港幣;星河中心為恆大地產的合資項目,占股50%(恆大已經出資1500萬港幣);星河中心項目建成之後,寫字樓面積為50萬平方尺,購物中心為18萬平方尺。
商業地皮——禮泰大廈(舊址),佔地面積為4萬多平方尺,若是重建可獲得40多萬平方尺的收租物業,這塊地皮一共花了恆大地產2300萬港幣的資金;考慮到各方面因素,這塊地皮預計將被『醃』起來,也有可能被高價出售,以此來刺激股價或減輕債務。
住宅樓盤——18個小型住宅樓盤(開工8個,竣工1個),2個中型樓盤(未開工),這些樓盤的地皮預計花了6000萬港幣,此時同樣升水了不少,預計僅土地價值就值個7000多萬港幣;加上已經投入進去的資金,價值恐怕已經有8000萬港幣了。
恆大地產還手握2000萬港幣的現金。
加上物業資產,恆大地產總資產已經接近2.4億港幣;
恆大地產的成本應該是1.9億港幣(貸款1億、集資0.7億、自有0.2億),半年的回報率已經高達25%,遠遠高於銀行的半年利息8%,更何況恆大地產的平均貸款半年利息只有6%。
回報率雖然高,但也只是體現在物業和地皮升值的價值上面,而公司的淨利潤恐怕不會太亮眼。
比方說,恆大現在擁有的收租物業預計在1971年可達1100萬的租金,但是這筆款還不夠償還當前貸款的利息1200萬港幣。
而關於出售期房,港府規定只能在工程竣工前9個月開始出售,那麼按照恆大的地盤進度,在1971年期房銷售金額佔比不會太高;但若是到了1972年,恆大地產的財務將非常亮眼了。
所以,恆大地產的住宅樓盤才是盈利的根本所在,商業樓宇只是能體現公司資產高低的一個重要指標。
最後,林榮亨決定不能滿足現狀,在1970年剩下的一個半月里,恆大地產至少要通過股市集資、銀行貸款,再獲得不低於1億港幣的資金。
根據林榮亨的分析,70年代初期的恆大地產,和前世80年代初期的佳寧集團情況不一樣;70年代初期,房價、地價是一直漲到1973年3月的,只是經過股災才被扼殺;而80年代初期,房價、大家其實在1981年的下年內就已經開始疲軟甚至下挫了,中英談判只是捅破了而已;地產暴跌再加上佳寧集團的海外投資不利,這才導致佳寧集團的翻船。
通過這些分析,林榮亨心裏越來越有數了,那就是瘋狂的泵水和貸款,在1973年3月之前,恆大地產起碼要通過股市泵水5億港幣的資金,通過銀行貸款起碼要有5億港幣的資金。
林榮亨召集恆大地產的主要幾位高層,舉行了一個會議。
「將市場部的人派出去,恆大地產需要再購買兩幢總和不低於15萬平方尺的收租物業,所需資金通過發行新股來籌集!」
林榮亨的話傳到眾人耳邊,已經不足以讓大家驚訝了,恆大地產現在就相當於啟動的發動機,斷沒有停下的道理。
而在10月、11月上半月,現在股市火熱,恒生指數已經攀升到200點上方,正是股市泵水的好時機!
吳浩說道:「通過股市集資,恆大地產的