測試廣告1;;;;李達康之所以會升起這樣的念頭，是和徐家匯這塊地的命運有關。書神屋 www.shushenwu.com
;;;作為穿越者，李達康還是知道的，真實歷史中的這塊地，一開始是被一位「港商」拿下。
;;;那位「港商」是被李黃瓜介紹到大陸來的，並且他拿下那塊地，也就只花了2000萬（大家算算，這基本就是申城政府給出的拍賣底價）。
;;;不過等到李達康穿越的前一年，也就是真實歷史中的2020年，那塊地卻又被申城政府給收回了。
;;;政府收回的原因很簡單，那塊地被長期擱置，那位李黃瓜介紹來的港商開發了一期不到2萬平米後，剩下的接近5萬平米，他20多年竟然一直不動，這當然已經嚴重違反國家相關規定（正常是5年不開發就收回，他一擱就是20多年，政府已經對港商很客氣了）。
;;;那麼這位港商是出了什麼事嗎？是遇到了什麼意外嗎？
;;;當然沒有。
;;;那傢伙不僅沒遇到什麼意外，20多年一直過得很滋潤。
;;;他20多年乾的唯一一件事，就是拿徐家匯那塊地做文章，到資本市場講各種各樣美麗的故事，最後還把自己公司的市值做到了400多億。
;;;嘖嘖嘖，2000萬拿塊地，最後吹出一個400億的泡沫，如果站在他的角度想問題，這也難怪他遲遲不肯開發。
;;;在國內的地產發展史中，這個真實的故事當然是個特例，但卻極為典型，李達康認為非常具有代表意義。
;;;首先大家要理解，這傢伙開發了一期之後，他為什麼後面就不願開發了？
;;;這裏的邏輯是這樣的，先幫那個港商算筆賬：
;;;考慮到「容積率」等問題，按照他每平米1000的地價計算，然後蓋房子的成本也算成1000一平米，這樣總成本是2000每平米。
;;;等他兩年之後把房子蓋好賣完，算他以4000每平米出售，這樣開發了2萬平米，他一共是賺了4000萬。
;;;然後等到他一算賬，他當時覺得這尼瑪不對呀，現在兩年過去，連剩下那些地的地價，現在就已經值一個多億了，並且根據國內的形勢，這申城核心區的地價明顯還會瘋漲。
;;;辛辛苦苦幹2年才賺了4千萬。
;;;更重要是把房子賣完後，前面2萬平米土地就已經不屬於自己了。
;;;那麼站在一個商人的角度，他願不願意把剩下5萬平米繼續捂在手裏？
;;;這就是做房地產最基本的套路，還是那句話：房地產房地產，雖然「房」在前「地」在後，但只要經過最初的起步階段（國內2000年前就算起步階段），那麼永遠「地」才是核心。
;;;這個行業所有的暴利，所有的不公平，所有的亂象，包括所有衍生出了的腐敗，九成以上都是圍繞土地來展開。
;;;這裏值得一提的是，像以上說的這個套路，主要就是香江人帶到大陸來的，國內的開發商反倒是比較少見。
;;;這倒不是說國內的開發商就更好，而是現實的具體情況不同。
;;;首先一點，在現如今，國內地產商還是是國資背景為主，而國資最起碼的一個好處，就是相當更守規矩。
;;;比如國家規定拿地5年之內必須開發，那麼面對這種擺在明面上的規定，沒有哪個國企老總會去違背的，誰違背誰是傻瓜，純屬給自己找不痛快。
;;;至於國內的民企，由於過去沒有底蘊和積累，其實是沒有資格玩這種套路。
;;;大多數人在拿到一塊地後，都想着早點開發早點賣完，讓自己前期投入的資金早日回籠。
;;;正是因為如此，所以國內的地產商又發展出另外一種套路。
;;;嗯，這種套路以旺達老王和某恆老許為代表。
;;;怎麼說呢？李達康認為他們這種套路，很像是還在地上旋轉的陀羅，必須不斷用鞭子抽打它，這樣才能繼續旋轉。
;;;一旦
第一三零章 房地產的基本套路
